一、项目概况与采购范围项目名称： 天谷府项目物业前介费 项目编号： DCDY******** 经办部门：成本招采部采购范围：物业管理顾问服务范围###市天谷府项目，地址：西安雁塔###路以###路以南###路以东###路以西，总建筑面积约460,********平方米，其主体功能为住宅。物业管理顾问服务内容1、规划设计阶段（可行性研究阶段）的服务内容：（1）参与项目本身的规划设计、安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备等重要阶段收集有关信息，形成物业意见，向甲方提报《前期介入会审建议回复单》，并跟进落实结果。（2）项目规划设计阶段从物业后期使用及运营的角度提出相关要求及建议，跟进落实方案调整，建立动态的意见建议跟进调整台账，做好事项的跟进关闭。（3）参与项目建筑、规划设计、景观等方案的评审，并提出物业后期绿化、水景、车辆进出、保安岗亭、业主动线管理等方面的相关意见和调整建议，跟进落实方案调整，建立动态的意见建议跟进调整台账，做好事项的跟进关闭。（4）根据甲方图纸工作进度（含深化阶段），持续跟进物业意见的调整和落位结果，参与样板段的点评。（5）凡不满足物业后期运营管理条件的设计，前介工作要发挥职责，说服和影响地产做出调整，减少后期运营难度，以及交付后的增加拆改风险。2、开发项目的示范区营销阶段服务内容：（1）物业前期介入人员负责营销策划方面的物业前期介入工作，并形成《物业管理方案》和物业管理招标文件，于项目首开前60天确定物业费，并经各职能部门会审（2）参与示范区建筑设计、景观、样板间精装方案的评审，并提出意见，跟进落实方案调整，建立动态的意见建议跟进调整台账，做好事项的跟进关闭。（3）在示****局、硬件配置，业主参观动线，服务动线方面给予图纸及方案的建议，并按照参观动线设计物业案场服务方案。（4）前介作为纽带，要拉通内部专业，做好物业前期服务宣传及涉及后期物业服务的客户答疑。若项目设计有会所、架空层、游泳馆、私宴厅等后续需物业运营的服务场所，需在开盘前30天提报完整的运营方案。（5）示范区开放前，需协调物业内部相关职能，组织对销售团队进行物业专题培训交底会，包括但不限于对置业顾问详细讲解物业签约协议相关细节，增值服务协议细项，并且后续配合完成物业签署协议的补充及日常签署工作中问题解答。（6）样板间开放前，需协同地产参加样板点评工作，对样板间从结构、空间、点位、门窗、精装的图纸一致性检查并输出相关检查报告。（7）参与开发项****公司招投标活动，为地产办理销售许可证提供条件。3、开发项目施工建设阶段服务内容：（1）参加项目专项业务沟通会，就会议中涉及物业方面的内容及问题提出建议；若施工现场排查或工作推进过程中，涉及物业方面的事项，需主动组织地产项目部组织专项沟通会，对涉及物业方面的重大事项进行讨论决策，形成决策，并以会议纪要形式邮件通知相关职能。（2）在工程各专业（土建、园林、智能化、幕墙、门窗等）施工阶段，以物业后期管理角度及业主使用角度，对施工、设计缺陷及时提出合理化建议，避免后期拆改或使用不便。（3）根据设计部门二次深化图纸，复核前期设计图纸以及物业审图建议，跟进现场施工，保证物业建议能及时在施工过程中落实，同时查看施工与设计的一致性，动态更新前介意见的台账。（4）跟进现场机电设备进场的安装、调试及验收，了解安装质量并提出相关意见与建议，动态跟进意见管控台账。（5）记录隐蔽工程、管线的铺设情况，对影响使用功能的设计变更内容做重点关注，提出相关建议后并跟进整改，动态跟进意见管控台账。（6）对施工方存在的施工质量问题，及时反馈甲方，并跟进施工质量问题整改，月度输出质量问题销项月报。（7）根据中国金茂交付前631风险管控机制要求，按节点如期排查物业后期运营管理、公区建设、设备机房等的进度风险、质量风险等，并按时提交风险排查报告。4、业主入住阶段前的服务内容：【在集中入伙前】（1）指导物业项目部，配合物业经理及工程岗做好交付前的各项资料准备工作。（2）指导物业项目部，配合物业经理及工程岗进行项目承接查验。 （3）指导物业项目部，协同物业经理及客服岗，配合甲方制定工地开放日的方案。 （4）指导物业项目部，协同物业经理及客服岗，配合甲方制定交楼方案。二、单一来源供应商金茂智慧生活服务（****公司****公司

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