一、交易标的情况（一）地块权属人###市南海区大沥镇盐步社区盐步经济联合社（二）集体资产交易方案明细表：序号资产名称资产类型资产地点项目面积土地整理期出让交易保证金交易底价返租物业租期履约保证金准入条件###市南海区大沥镇盐步社###路盐步经联社张皇爷地块集体经营性建设用地改造权公开交易项目资源性资###市南海区大沥镇盐步社###路张皇爷地块总面积********.99平方米（折合约27亩），其中可出让面积********.69平方米（折合约********亩）1年，自签订《土地前期整理协议》之日起算自签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》届满1之次日起计算40年（含2年建设期）500万B地块流转出让金：人民币1683万元（含税）20年，自《物业租赁合同》签订之日起土地整理期履约保证金：1000万；土地整理完成后转为代建物业基建保证金，其中200万在签订《物业租赁合同》后转为租赁期履约保证金1、竞投人必须是在中华人民共和国境内注册并有效存续、实缴注册资金人民币1000万元或以上的法人，且实缴注册资金须在本项目交易报名截止之前完成（以验资报告为准）；2、若竞投人###市南海区大沥镇以外注册企业，须于签订《土地前期整理协议》前迁###市南海区大沥镇内，或在大沥镇内****公司运营项目，且竞****公司须就项目承担连带责任(提供承诺函)；3、不接受自然人、联合体参与竞投；4.不存在违反诚信记录的情形(提供承诺函)。（三）项目地块概况1.项目地块位于南海区大沥镇盐步社###路张皇爷地块，项目总面积********.99平方米（折合约27亩），项目地块按规划设计条件分A、B区域进行开发建设。其中：（1）A区域为集体保留宗地（以下简称A地块），面积********平方米，折合约********亩；（2）B区域为集体流转宗地（以下简称B地块），面积********.69平方米，折合约********亩。项目地块情况具体详见红线图（见附图），地块规划功能、面积、用途、建设指标等数据最终###****局****局或政府相关职能部门的批准文件为准。2.项目地块主控规用地性质为工业用地，已办理土地所有权证（证号一：佛府南集有（2012）第********号、证号二：佛府南集有（2012）第********号、证号三：粤(2023)佛南不动产权第********号），已办理集体建设用地使用权证（证号一：佛府南集用（2012）第********号、证号二：佛府南集用（2012）第********号）。土地整理完成后，未能办证部分作公建配套用地无偿配套给本项目使用，但须严格按照地###市规划等要求使用。3.项目B地块涉及租赁合同2份，地上建构筑物面积共约********平方米，租期最长至2025年7月3止。（四）土地整理期限土地整理期限自地块权###市场改造主体签订《土地前期整理协议》之日起计算1年。（五）项目开发模式地块权属人拟通过“三旧”改造实施项目地块的开发，经公共资源交易平台以“A地块租金固定收取、B地块出让金竞价”的方###市场改造主体，实施集体建设用地改造权公开交易以实现A、B地块联动###市场改造主体同时承担土地前期整理人责任和成为集体###市（出让）的成交人，既负责土地前期整理工作，也负责土地开发工作。（六）项目开发期限本项目土地整理期为1年，自签订《土地前期整理协议》之日起算；B地块流转出让年限为四十年（含2年建设期），自签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》届满1之次日起计算，《集体经营性建设用地使用权出让合同》应在土地前期整理期届满或提前结束后签订。A地块建设期为自签订《集体建设用地代建合同》之日起十八个月；A地块上代建物业租赁期限为20年，自《物业租赁合同》签订之日起算；代建物业完成竣工验收后移交给地块权属人自行管理使###市场改造主体应承诺，自竣工验收后一年内地块权属人有权随时要求其签订《物业租赁合同》。地块须完成土地前期整理有关工作包括但不限于土地办证、规划调整、解除项目地块上租约、拆除地上物等一切集体###市前必备的手续并通过土整验收后，方可签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》，且《集体经营性建设用地使用权出让合同》签订前应先签订《集体建设用地代建合###市场改造主体完成代建宗地报建手续并取得施工许可证后双方签订《集体建设用地代建合同》。（七）租金保障款、代建费用和租金1.自签订《土地前期整理协议》之日起至B地块签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》之###市场改造主体按照20度项目地块总收入即********.48元/月为准向地块权属人支付租金保障款。租金保障款不含税，包括但不限于增值税及附###市维护建设税、印花税等租赁相关税费以及租赁期间产生的与租赁相关的房产税、土地使用###市场改造主体承担；款项每月支付一次，按照先支付后使用的原则，分别于每月1前向地块权属人缴付（遇节假日可顺延至节假日期满的次日）###市场改造主体必须无条件确保地块权属人获得********万平方米物业（最终以实际办证取得的建筑面积为准），该********万平方米###市场改造主体在A地块代为建设，汽车停车位及其它建筑要求按规划条件配置，地块权属人支出的代建物业费用上限为土地出让金按照政策规定扣减土地增值收益调节金及相关税费（包括但不限于印花税、地块权属人企业所得税等）后的金额（含税）。该********万平方米物业的建设方案须经地块权属人同意，物业建设标准不低于2500元/平方米，建设费用包括但不限于工程建设费用和工程其他相关费用如可行性研究、勘察、设计、工程造价（概算、预算、结算）、监理、招标代理、工程管理、工程税费、公建配套工程、工程验收，以及物业不动产权证办理费用等，如出现地块权属人代建物业建设费用超出上述约定上限的情况，超出的###市场改造主体承担，地块权属人概不负责###市场改造主体需在地块权属人提出要求之日起内签订《物业租赁合同》，无条件承租共计********万平方米的代建物业（项目代建物业面积和承租面积最终以实际办证取得的建筑面积为准，若不足********万平方米的则以********万计算租金）并支付租金，租金为人民币15元/月/㎡（不含税），包括但不限于增值税及附###市维护建设税、印花税等租赁相关税费以及租赁期间产生的与租赁相关的房产税、土地使用###市场改造主体承担；款项每月支付一次，按照先支付后使用的原则，分别于每月1前向地块权属人缴付（遇节假日可顺延至节假日期满的次日###市场改造主体逾期未按约定完成代建物业的建设或在地块权属人发出书面要求后拒不签订《物业租赁合同》的，应按照《集体建设用地代建合同》约定承担违约责###市场改造主体逾期缴交部分或全部租金超过6个月的，视为根本性违约，地块权属人有权提前解除《物业租赁合同》。4.租金递增方式：自签订《物业租赁合同》之日起计算，每五年在上一期基础上递增10%。（八）土地出让金（B地块）********地块土地出让金竞投底价：人民币1683万元（含税###市场改造主体在签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》之日起60个自然日内一次性支付完毕。2.土地增值收益调节金按照相关政策文件计收，由地块权属人负责缴纳。（九）土地前期整理要求和成本的承担1.本项目地块权属人负责项目地块租约解除、土地办证的土地前期整理事宜并承担相应费用；租约解除完毕后，地块权属人将地上建构筑物###市场改造主体，由其在一个月内完成拆除工作并承担相应费用，建构筑物###市场改造主体###市场改造主体需在建构筑物拆除前完成项目地块规划条件申请、管线迁改、代建宗地报建等手续并承担全部费用，地块权属人概不负责也不作返还。如地块权属人自行提前对代建物业进行报建等相关手续的，产生的###市场改造主体承担，并按地块权属人通知的支付给地块权属人，具体金额以实际发生费用票据为准。本项目交易方案编制由地块权属人聘请法律服务，该法律服务费用###市场主体主体承担并向服务方或地块权属人支付，具体金额以实际发生费用票据结算为准。2.本项目以项目地块在1年整理期内全面完成土地办证、规划调整、租赁合同解约完成、拆除地上建筑且取得项目地块规划条件作为土地前期整理工作完成的认定标准。（十一）准入条件1、竞投人必须是在中华人民共和国境内注册并有效存续、实缴注册资金人民币1000万元或以上的法人，且实缴注册资金须在本项目交易报名截止之前完成（以验资报告为准）；2、若竞投人###市南海区大沥镇以外注册企业，须于签订《土地前期整理协议》前迁###市南海区大沥镇内，或在大沥镇内****公司运营项目，且竞****公司须就项目承担连带责任(提供承诺函)；3、不接受自然人、联合体参与竞投；4、不存在违反诚信记录的情形(提供承诺函)。（十二）税收考核自本项目整体竣工验收之日次年起第1-5年，任意连续3个完整会计年度，在本项目地块上盖建筑物内登记注册的企业在大沥镇辖区内经营纳税合计不低于75万元/亩（以流转宗地正式出具的规划条件中工业用地总面积为基数）。经营纳税包括增值税（含免抵）、企业所得税，但不包括股权转让、物业或设备处置、工程建设环节产生的税收，也不包括滞纳金、罚金、罚款、税务稽查及滞纳金等处罚性纳税，经营纳税金额按税收入库期计算。经营纳税额每年核实###市场改造主体须在下一个自然年的7月前向监管部门提供上一年度的完税证明材料，材料包括由税务部门开具的企业完税证明等资料。同时，考核期###市场改造主体须委托**会计师事务所针对3年考核期出具对应的专项审计报告。如经营纳税额未达到以上约定的，###市场改造主体###市场改造主体须在大沥镇人民政府书面通知违约之日起3内，按纳税差额部分的双倍一次性向大沥镇人民政府或大沥镇人民政府指定单位支付违约金。（十三）产业方向对照国家发展改革委《产业结构调整指导目录（20本）》、《鼓励外商投资产业目录（2020年版）》、国家发展改革委商###市场准入负面清单（2022年版）》和《外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2021年版）》，本宗地引入的项目应属于产业政策中的鼓励类和允许类项目，具体项目落地要严格按照有关政策法规办理相关手续。自项目整体竣工验收之日次年起5年内，在本项目流转地块上盖建筑物内引入或培育不少于2家规模以上工业企业，以企业工商登记注册地址为准。规模以上工业企业是指年主营业务收入达到 2000 万元及以上，并进入****网直报名录库的工业企业。迁入本宗地建筑物内的规模以上工业企业，须自迁入之日起（以工商登记营业执照为准）持续2个年度以上（含2年）处于在库状态；若迁入后升规的，须为升规后持续2个年度以上（含2年）处于在库状态。如在规定内引进或培育的规模以上工业企业数量未达上述要求的，###市场改造主体###市场改造主体须在大沥镇人民政府书面通知违约之日起3内，按照“规模以上工业企业引进数量差额*100万元/家”的标准一次性向大沥镇人民政府或大沥镇人民政府指定单位支付违约金。（十四）固定资产投资任务自签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》之日起，至项目整体竣工验收之日届满两年期间，在该宗地的固定资产投资金额不低于500万元/亩（以流转宗地正式出具的规划条件中工业用地总面积为基数）。固定资产投资包括基建投资（建筑物、构筑物及其附属设施等）以及购置生产设备、技改费用等投入，但不包括土地出让价款及流动资金，以有资质的第三方审计师事务所或会计师事务所出具的报告等审核文件为准。如在规定内无法达到约定固定资产投资要求的，###市场改造主体###市场改造主体须在大沥镇人民政府书面通知违约之日起3内，一次性向大沥镇人民政府或大沥镇人民政府指定单位支付1000万元的违约金。（十五）建设标准和要求********地块建设###市场改造主体必须无条件确保地块权属人获得********万平方米物业（最终以实际办证取得的建筑面积为准），报建容积率按照政府要求落实，首层层高不少于********米，二层层高不少于********米，三层层高不少于********米，四层以上不少于********米；首层单位承重荷载≥3吨/平方米，二层单位承重荷载≥********吨/平方米，三层单位承重荷载≥1吨/平###市场改造主体应当在建设前向地块权属人提交施工设计方案并得到地块权属人确认方可实施，项目建筑建设标准要求还须报大沥镇人民政府审核同意后方可实施报建。对少建物业部###市场改造主体已按地块权属人要求进行规划报建但因实际建设产生的合理差异面积（即按照相关政策文件符合政府相关职能部门验收标准的范围）###市场改造主体的违约；若少建物业超过合理差异面积范围的，地块权属人有###市场改造主体按超出合理差异面积范围的面积差按相应的建筑造价(即 2500 元/m)进行补偿。对于多建物业部分，地块权属人按现状接收，不予补偿。建设进度要求：A地块建设进度须大于等于B地块建设进度，且须自签订《集体建设用地代建合同》之日起十八个月内完成竣工验收且竣工验收应早于B地块，竣工验收后一年内要将不动产权证办至地块权属人的名下，所需###市场改造主体承###市场改造主体未能按照约定如期竣工验收的，没收1000万履约保###市场改造主体需继续履行《集体建设用地代建合同》项下义务###市场改造主体原因出现B地块竣工验收进度快于A地块情况的，为保障村集体利益，由地块权属人向大沥镇人民政府提出申请，经大沥镇人民政府审核确认存在上述情况后，由相关部门暂停B地块有关竣工验收和物业确权办证工###市场改造主体原因除外。********地块建设要求：报建容积率不低于********，以政府部门正式出具的项目规划设计条件为准。项目建筑建设标准要求还须报大沥镇人民政府审核同意后方可实施报建。建设进度###市场改造主体应当自签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》之日起12个月内完成设计、报建等相关手续并正式动工建设，自签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》之日起48个月内完成项目地块内全部建设工程并通过竣工验收，否则需按照《集体经营性建设用地使用权出让合同》的约定承担违约责任。（十六）其他1.###市场改造主体不得将本项目权利义务整体或部分转让（包括《土地前期整理协议》或《集体建设用地代建合同》项下的权利义务），物业完成整体竣工验收及办理完成不动产权###市场改造主体不得以任何直接或间接方式向第****公司或转让本项目设****公司股权，否则###市场改造主体根本性违约。物业完成整体竣工验收及办理完成不动产权证后，征得地块权属人同意****公司或转让本项目设****公司股权，但须确保不影响本项目顺利进行，否则，地块权属人有权要求原股东或新###市场改造主体在项目项下义务承担连带责任。2.各级政府或部门如有###市更新（三旧改造）或村级工业园升级改造相关的政策奖励、补助及优惠政策等归地块权属人所有。3.为确保双方权益，本项目A地块和B地块上的物业，在流转期和租###市场改造主体均不得以任何形式对物业进行分拆销售，否则视为根本性违约；B地块的物业以厂房、配套用房为主，不得建设员工宿舍、公寓等居住性质的物业。###市场改造主体在项目土地整理期内有控规调整实际需求的，在不改变控规主导用地性质的前提下，地块权属人同意其实施控规调整（容积率≤********，限高≤80米），并全力配合其开展相关工作。本项目控规调整涉及###市场改造主体负责。（十七）竞投公告未详细明确的相关事宜，以本交易方案后附的###市南海区大沥镇盐步社###路盐步经联社张皇爷地块集体经营性建设用地改造权公开交易项目交易方案》及其全部附件内容为准，请务必认真通读整份交易方案。二、竞投注意事项：报名人是指报名参与竞价的人员。    竞价意向人是指已按要求交纳交易保证金的报名人。竞价人是指被确认有竞价资格的竞价意向人。（一）如仅有1名竞价意向人，无论是否到场，视为本次交易以底价成交，该竞价意向人为竞得人，若该竞得人未能现场签订《成交确认书》的，必须在交易结果公告之日起5个工作日内到本交易场所进行签订，否则视为该竞得人反悔，交易保证金全额不予退还和地块权属人有权追讨竞得人造成第二次竞价的租金差额。（二）如有2名或以上竞价人参与竞价，则按以下方式确定竞得人。1．若竞价人到场参与竞价，则按照价高者得原则确定竞得人。2．若全体竞价人到场但均没有参与竞价造成无法确定最终竞得人的，则以摇珠或抽签等随机抽取方式在全体竞价人中确定竞得人，本次交易以底价成交。3．若全体竞价意向人均不到场参与竞价造成不能确定竞得人的，则以摇珠或抽签等随机抽取方式在全体竞价意向人中确定竞得人，本次交易以底价成交。（三）若无人报名或无合资格的竞价意向人，另行组织交易。（四）经相关部门及地块权属人认定其有下列行为之一的，交易保证金全额不予退还和地块权属人有权追讨竞得人造成第二次竞价的租金差额：1.竞价人相互串通竞价的；2.竞价人采用不正当手段竞得标的物的；3.竞价人提供虚假材料或虚假情况的；4.竞得人竞得标的物后反悔的（包括但不限于放弃该项目的成交权、拒绝签订《成交确认书》、拒绝签订《土地前期整理协议》、拒绝签订合同、无缴交履约保证金）；5.严重扰乱竞价会议现场秩序；6.其他法律法规以及交易方案规定的情形。

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