1．招标条件

本招标项目沈阳局集团公司党校（沈阳校区）2025-2027年物业管理服务业务外包招标人为中国铁路沈阳局集团有限公司党校，招标项目资金来自运营维修。该项目已具备招标条件，现对本项目采购进行公开招标。评审方法为综合评估法。

2．项目概况与招标范围

招标业务外包的名称、类别、工作量、交工验收地点、包件划分等详见本公告附件1。

1.执行的技术标准：无

2.铁路专用配件维修（服务）执行的相关文件、规定：无

3.维保条款：按《中国共产党中国铁路沈阳局集团有限公司委员会党校（沈阳校区）物业管理服务技术规格书》执行。

4.售后服务及要求：按《中国共产党中国铁路沈阳局集团有限公司委员会党校（沈阳校区）物业管理服务技术规格书》执行。5.其他需具体明确的技术要求：详见《中国共产党中国铁路沈阳局集团有限公司委员会党校（沈阳校区）物业管理服务技术规格书》。

中国共产党中国铁路沈阳局集团有限公司委员会党校（沈阳校区）

物业管理服务技术规格书

一、服务区域面积：

1．宿舍楼：10层，200个住宿房间 ，公共卫生间一个，面积9104㎡；

   2．综合楼：3层，34个住宿房间，4个会议室，1个报告厅，4个公共卫生间， 面积4232㎡ ；

 3.教学楼：4层，1个报告厅， 18个研讨室， 16个公共卫生间，面积6183㎡；

   4．餐厅（含：餐饮部办公区域公共部分）：学员餐厅1个容纳616人， 教工餐厅2个，回民餐厅1个，面积4009㎡。

5．办公楼：4层，电教室6个，阅览室2个，会议室3个，面积4012㎡；

6．体育馆：面积 660㎡；

7．图书馆：面积819㎡；

8．书画苑：面积519㎡；

 9.功能房：面积34㎡；

室内面积总计：29538㎡

10．园区： 面积 62000㎡；

 11．体育场：面积 23570 ㎡；

12．106基地‘共产党员号’列车、党史教育室外课堂：面积223000㎡；

13．沟帮子铁路支部纪念馆：室内面积1365㎡，室外2400㎡

室外面积总计：310970㎡

室内外总面积：339507㎡

二、管理服务作业标准

（一）项目经理和项目主管作业标准

 1.作风正派、敢抓敢管、雷厉风行、落实彻底到位、监督检查严肃认真、考勤考核真实严格、员工培训真学实练；

2.纪律严明、管理规范、措施得力、工作有序，全面维护校方利益和形象，遵守校方各项规章制度和要求；

3.各项规章制度齐全切实可行；

4.员工统一着装，佩带明显标志，不能有纹身，进入校区不能配戴夸张首饰；工作规范，文明服务；

5.严格遵守和执行国家各项政策、法律法规。

   （二）保洁员作业标准

总原则：四壁无尘，物见本色，横平竖直，定置定位（星级酒店标准）；

1.室内地面（走廊、房间、卫生间、浴池等）每日至少两次擦扫（重点部位循环擦扫），无脚印、污渍、纸屑、积水、表面光亮；

2.楼梯扶手栏杆：每周至少擦抹一次，表面无灰、无渍 ；

3.墙壁悬挂物：宣传板（画）、暖气片、挂钟、壁灯、应急灯、消防疏散指示灯（牌等每两周至少擦抹一次，吊灯门灯等每年至少擦抹一次，表面清洁无灰尘；

4.雨搭缓步台：每日清扫无灰、无渍 ；

5.卫生间：清洁、无异味，房间内卫生间每日至少清扫刷洗一次，公共卫生间每日至少清扫两次，重要时期循环清扫，长无人使用时每周至少清扫刷洗一次，始终保持良好状态；

6.窗、窗台：窗台每日至少擦抹一次，可开窗扇窗框、玻璃每月至少擦抹一次，干净、无灰尘；

7.消火栓、灭火器箱、灭火器：表面干净无灰，箱内无杂物 每月至少擦抹一次；

8.镜子、台面、洗脸（手）盆（柜）、拖布池：干净、光亮、无污渍和水渍 ，洗脸柜内部物品摆放整齐，房间内的每日至少擦抹一次；公共区域的每日至少擦抹二次。

9.大、小便器、花洒、挂件、浴帘：洁净，无污渍、便渍 ，每日至少擦抹刷洗一次，重点处所的随时刷洗；花洒每半年至少除垢一次；

10.墙砖、隔断干净，无灰尘、污渍，每周至少擦抹一次； 

11.门、门锁、把手：干净、无污渍、手印、灰尘，每日至少擦抹一次；把手套及时更换，每年10月套上，次年4月撤下，洗净入库待用。

12.桌椅、板橙、沙发、茶几、柜、床、开关插座、电器电子设备干净，无灰尘、污渍，每日至少擦抹一次；

13.床铺整理每日对室内床铺进行整理，被子要叠出方块，床单铺设无褶皱，边缘无外露。

14.洗衣机、开水器干净、无渍，内部无垢，每日至少擦抹一次；洗衣机内部每年至少清洗消毒一次；开水器每半年至少除垢一次；

15.电水壶内无剩水、表面干净、内部无垢，每日擦抹一次；每半年至少除垢一次；

16.房间内的拖鞋洗刷消毒彻底，保证一人一换；

17.报告厅、宿舍、会议室、接待室等场所的水具茶具，洗刷消毒彻底，保证一人一换；各处饮水机每半年至少清洗消毒一次，桶装水提供及时；

18.各处窗帘、布帘、椅套每半年摘下一次送洗后挂（套）上；

19.卧具、服装等及时更换送洗，数量清点准确，送去、收回数量一致，检查洗涤效果，发现未洗净的立即责令重洗，损坏的挑出轻的缝补，重的申请报废，卧具、服装一人一换，学员离校时换下用过的被罩、床单、枕巾、枕套，换上清洗消毒过的被罩、床单、枕巾、枕套；学员脱下的服装及时送洗，单服一人一洗，棉服一年一洗；

20.室内外垃圾箱（筒）、烟灰缸每日至少清理刷洗一次，外表见本色，内部无污渍灰渍，箱内垃圾不得超过半箱，箱边无垃圾；房间内垃圾筒套袋，烟灰缸内放少许水，内部烟头不得超过半缸；

21.会议室、宿舍、卫生间内物品配备及时。

22.值班时在岗在位，随时解决学员生活问题，态度和蔼，及时开关公共区域照明灯；

23.库房内部物品分类摆放整齐有序。

24.电梯无手印、污渍，用专用清洁剂每日至少擦抹一次；

25.消防探头每年至少擦一次，特殊情况随时擦；

26.宣传栏、板、雕塑：表面无灰尘、污渍、蛛网，每月至少擦抹一次；

27.每年对宿舍楼、综合楼、教学楼理石地面至少进行一次清洗及结晶修补；

28.每年对宿舍楼、综合楼、体育馆、教学楼门、办公楼等窗玻璃至少进行一次擦洗；

29.每两周至少清理一次食堂两个隔油池，每季度至少对食堂东侧约50米排水管线进行一次机械拉曳疏通，定期疏通宿舍楼、书画室至污水处理站两条排水管，每年至少清掏一次院内64个污水、雨水井；

30.以雪为令，雪停即除，硬化面无残雪，雪堆平整；

31.教学及办公设备用品搬移，防护到位，搬移及时，轻拿轻放，安全平稳；发现房间门卡缺失损坏时及时制作补充；

32.发现工作范围内的设备设施物品破损、故障、隐患，及时更换或报修；

33.图书馆、书画苑、阅览室公共区域每周至少清扫一次以及地面、立面、公共卫生间除尘等；

34. 党史室外课堂主路卫生每日至少循环清扫一遍，其他路面每周至少循环清扫一遍；所有展品布展每月至少全覆盖清洁一次；垃圾桶每月至少清扫一次；甬路无杂草；

35.垃圾(含餐厨）排放，根据实际情况及时外排垃圾，垃圾车内垃圾不得超过车箱高度，车况良好，车容整洁；餐厨垃圾日清。

36.根据日照情况负责本区域内灯具照明的开启和关闭。

37.106基地‘共产党员号’列车每月清扫一次灰尘及玻璃。

（三）接待服务员作业标准

总原则是仪表美观大方、姿态优雅、语言标准、反应敏捷、动作迅速。

1.服务热情、礼貌、周到、责任心强、服从管理；

2.坚守岗位，忠于职守，姿势端正;

3.会前准备充分，物品配置齐全，会后清理及时，会议室、接待室随时处于正常使用状态;

4.热水、瓶水提供及时，茶具水具、盘、框等洗刷消毒彻底;

5.着装整齐，首饰发饰化装发型得体；

6.注重个人卫生，指甲长短适当；

7.库房管理有序，物品摆放整齐，经常开窗通风，防潮、防霉、防虫措施得当;出库入库及时；

8.根据日照情况负责本区域内灯具照明的开启和关闭。

（四）保安员作业标准

总原则是勤巡视、细盘问、严管理、有形象。

1.在校门卫室进行24小时值守（工作日7:30-16:30分 2人值守，其余1人值守），不得擅自离岗，就餐和巡视时应有替换人员，对进入校园的人员、车辆认真登记，经与到访部门人员核实后方可进入，离开校园时必须认真检查，发现异常情况立即报告；大门栏杆处于常落状态，对进出人员、车辆必须经严格检查后，方可升杆放行。正确记录值班日志和案件笔录；随时监控其它门的情况，按时开、关北门及西门，如遇突发状况及时向校方报告；

2.经常巡视校内内部区域，安全和消防重点部位，垃圾车和垃圾箱，防止意外事件发生。

3.门卫室内无闲杂人员逗留；每日打扫室内卫生，严禁吸烟，室内干净整洁、物品摆放整齐；

4.来访人员和进出车辆登记信息齐全，检查核准后方可放行；

5.严禁无关人员进入校内，制止外来人员各处乱走乱动; 严禁无假条学员出入；指导进院车辆停放，纠正乱停乱放行为；

6.按交接班制度进行交接班，交接班工作严格执行“五不接”(发现问题没处理不接、问题没讲清不接、该看现场没到场不接、卫生清扫没达标不接、值班记录没填好不接)，接班后对相关区域进行一次安全检查；

7.要注意仪容，穿制服，文明服务，礼貌待客，多用敬语。

8.除办理相关工作外，在工作日（7时至8时，16时至17时）或有接待任务时在门口立岗。

9.电动门伸缩自如，栏杆道闸抬起落下顺畅，外观良好，表面干净无灰尘、污渍；

10.车牌号录入系统、车牌号识别系统、北门卡制卡系统工作状态、外观良好，表面干净无灰尘、污渍；

11.根据日照情况负责本区域内灯具照明的开启和关闭。

（五）设备维修工作业标准

  总原则是保养到位、维修及时、巡查主动、监控认真、全覆盖无死角。      

1.低压配电及照明设备设施，每周至少要检查一次外观进线、出线和接头状况。检查变压器温控器的运行情况，检查变压器出线电压、电流和绝缘情况。确保运行正常、温升、电压、电流值正常、无异响异味。每年至少一次清扫变压器外壳，紧固变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应立即修理并重新接好，检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重应更换地线。要确保运行状态良好，连接部位无松动、过热现象。

每天要对电器设备进行检查，检查外观有无破皮、漏电烧焦等异常现象。确保外观良好，设备运行正常，无异常响动，异味、过热和漏电现象。对各类灯具、灯管、应急灯、安全通道指示灯、电插座、开关、电线电缆、配电用电设备等按时维护和及时破损失效更换，保障照明、用电和安全。

    每月要测试重要电器设备的使用功能和安全性能（绝缘性能、开关操作性能），给机械活动部位、轴承等加注黄油、紧固外壳螺丝等。确保设备工作正常，开关灵活可靠，电器部位洁净，干燥；电源线、设备完好，绝缘、润滑良好，无过热、无异味、无漏电等现象。

    每年至少一次清洗各电器设备散热口油污，调整电器参数，紧固螺丝，外壳去绣刷漆，更换老化元器件，配合电业部门进行断电测试。确保设备使用效果、安全性能符合规定的技术要求；

2.泵房以及系统每天必须保证巡查两次，做好饮用水和高温热水的安全巡查、水量监控工作，根据用量随时通知配送单位补充热水。每周至少对供水管线、水龙头、淋浴喷头巡检一次。每日对自来水进行一次的水质检测。

对供水设备要做好擦拭、清洁工作、检查零部件是否完好，设备运转是否正常，有无异音漏水现象。每天至少用一小时的检查、维修、保养，若发现设备故障在两小时内无法排除的，应及时向上级汇报，组织力量抢修。

水箱、上下水管、水龙头、花洒等无漏水和出水排水不畅现象，大小便池冲水设备良好出水停水正常；及时更换失效的给水、排水、控水配件；供暖设备漏水时及时关闭阀门，适当处理，处理不了时立即报房产维修，暖气不热等故障及时向房产部门报修并协调和配合房产维修人员处理故障和事故。

3.排水系统（含：污水处理站所附属的设备设施）包括管道疏通、卫生器具下水管线维护、破损更换。每天要检查设备的运行状态、水压、电机启停工作状态；检查设备有无积尘、脱漆、生锈、杂音和跑、冒、滴、漏水等现象，发现排水堵塞或不畅及时清理，确保排水不受影响；

4.每月至少校对一次钟表，及时更换电池，每年至少更换一次电子门锁电池，及时更换小便器电池；

5.门窗开关灵活、关闭严实；

6.每日至少对电梯设备设施进行日常巡检；

7.每半月至少对食堂设备设施进行一次巡检，主要检查设备使用状态，是否存在漏电缺油等安全隐患；

8.每日对百条路进行全覆盖巡视，发现展品破损等问题及时与教学资源管理部沟通；协助对承建单位维修进行施工监控及质量把关；负责室外课堂展品应急零小维修，包括各类展品微小破损涉及的粘补、加固等工作；

9.遵守操作规程和安全管理规章制度，保证人身安全和设备安全；

10.维修人员日勤（工作日）至少5人在岗，公休日至少3人；夜间和节假日至少1人（持有电工证维修人员）在岗值班；

11.根据日照情况负责本区域内灯具照明的开启和关闭。

（六）消防值班员作业标准

1.消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度，每班不少于2人，密切注视消防主机（监控录像）系统运行状态；当出现火灾报警及消防报警时应在5秒内进行确认，并调出报警区域的图象进行分析，同时报告维保巡查人员和去报警部位进行检查确认；

2.确保火灾自动报警系统和灭火系统处于正常工作状态；熟悉消防规范，对防火分区及各消防装置部位有清楚的了解，接班后应认真听取上班次监控员的情况介绍，并认真审阅值班记录；

3.确保高位消防水箱、消防水池、气压水罐等消防储水设施水量充足；确保消防泵出水管阀门、自动喷水灭火系统管道上的阀门常开；确保消防水泵、防排烟风机、防火卷帘的消防用电设备电柜开关处于自动（接通）位置；

4.接到火灾报警后，消防控制室人员必须以最快的方式确认。火灾确认后，立即将火灾报警联动控制开关转入自动状态，同时拨打“119”火警电话报警；

5.严格遵守设备的操作流程，负责消防报警设施、监控录像设施的操作；

6.每天要检查灭火器及消火栓的使用状态，及时更换将过期灭火器；每天巡查消防应急灯和疏散指示灯，损坏的及时通知维修工进行处置；

7.对校内人员密集场所按消防相关规定进行定时巡视。

8.根据日照情况负责本区域内灯具照明的开启和关闭。

（七）沟帮子铁路支部纪念馆

1．内、外保洁

1.1室内保洁：展厅区域、综合楼的保洁清扫工作（含会议室、楼道、楼梯间、休息室、公共卫生间等）；

1.2室外保洁：室外公共区域、布展雕塑、宣誓墙的保洁及除雪等工作，纪念馆门口三包区域清扫；

1.3消杀、消毒、除四害工作：包括蚊、蝇、蟑螂的消杀，组织鼠药的投放，发生疫情相关场所的消杀；

2．基础设备维修保养

2.1给水、排水、电力、照明、暖气、空调、门窗等室内外设备检查以及故障处理；

2.2设备设施保养；

3.值守、安保

3.1消防日常巡视检查；

3.2大门开关，对进入纪念馆外来人员、车辆盘查登记；

4．公共绿化

4.1纪念馆域内植物的养护、修剪、补栽、补种，室外做到无杂草、杂物。

4.2定期组织浇灌、施肥、松土，搞好自然灾害的有效防护。

5．其他工作

5.1做饭。

5.2搬运、零星劳务等。

三、所需要交通工具和作业机具、工具等

1.因本项目离市区较远、交通不便，中标人需提供通勤车1台，保障物业人员上下班使用（在物业合同签订前，提供本单位车辆行驶证或租赁合同等材料）。

2.在物业管理服务过程中，所需的作业机具和工具，全部由中标人自行提供、管理和调配以及日常维修保养。

主要作业机具和工具包括但不限于：电焊机(至少1台）、除雪机(至少1台）、清扫机(至少1台）、垃圾清运车(至少1台或外包）、疏通机(至少1台）、吹尘器(至少1台）、吸尘器(至少5台）、室内保洁作业车(至少8台）等；保洁清扫作业工具、安保防护装备（至少2套）和日常设备维修保养工具（至少保证每人1套）以及高空作业设备（不限于：梯子、安全绳和安全帽）等，投标人对上述所需要的作业机具和工具在投标文件中提供物品明细、图片和承诺书，并加盖公章。

四、人员储备和进场以及日常管理要求

1.合同签订前所有人员储备完毕，正式进场时人员（不限于年龄和技术资质等）要完全符合合同以及技术规格书要求；严禁不符合合同以及技术规格书要求的人员进场，对缺员人员的将按人工成本（以日为计算）扣除合同履约保证金。

2.人员日常执行定人定岗定位管理（遇人员病、事、丧和工伤等假时由其它项目调整补员，未补员的当日考勤按缺员执行），在投标文件中提供人员定人定岗定位图和消防（适用于消防人员）、设备设施（适用于维修人员）巡检示意图，并附人员年龄、技术资质、岗位职责和巡检内容等信息。

 

 注：投标人需要踏勘的，在招标文件售卖截止后内到现场进行踏勘，预约电话：186 4044 1335    联系人：王鸿鹏

3．投标人资格要求

3.1 本次招标投标人须具备的资格要求：

1.资质要求：在中华人民共和国境内注册具有独立承担民事责任能力的服务商。

2.行政许可及认证：无要求。

3.质量保证能力：无要求。

4.业绩要求：无要求。

5.经营违法记录要求：（1）未被工商行政管理机关列为严重违法失信企业。（网址：“www.gsxt.gov.cn”） （2）未被人民法院列为失信被执行人。（网址：“www.creditchina.gov.cn”） （3）在近三年内，企业或法定代表人不存在被司法机关认定的行贿犯罪行为。（网址：“wenshu.court.gov.cn”） （4）在近三年内，企业或法定代表人不存在被纪检监察组织认定的违规向铁路企业人员送礼金、礼品和各种有价证券、支付凭证等行为；未被行政主管部门责令停业，或被暂停、取消报价资格；拟供外包业务未被行政主管部门责令暂时停产或停止使用。 （5）未被国铁集团暂停接受参与采购活动，或暂停采购、使用相应物资（设备）。 （6）未与中国铁路沈阳局集团有限公司及其附属企业、分支机构等存在诉讼案件。 以上内容（1）—（3）投标人提供截图，（4）—（6）投标人须提供承诺函响应。”

3.2 本次招标不接受联合体投标。

4．诚信要求

本次招标不接受具有行贿犯罪记录（具体见文件相关要求）、失信被执行人等失信情形的潜在投标人参加投标。

5．招标文件的获取

本项目接受网上文件获取的为2025年1月3日8:00时起至2025年1月17:00时（北京）止。

本招标项目仅供正式会员查阅，您的权限不能浏览详细信息,请点击注册/登录，联系工作人员办理入网升级。
联系人：刘欣
电话：010-68809590
手机：13522553206（欢迎拨打手机/微信同号）
邮箱：kefu@bidnews.cn