物业名称

物业地址

物业管理服务

南市校区：沈阳市和平区北六经街1号；砂山校区：沈阳市和平区河北街26号；南宁校区：和平区南宁北街30号；南二校区：和平区民族南街61巷1号；棋盘山校区：沈阳市东陵区满堂乡下木村；沈北校区：沈北新区蒲河大道95号。

名称

明细

服务内容及标准

沈阳市外事服务学校

南市校区、砂山校区、南宁校区、南二校区、棋盘山校区、沈北校区

总面积

建筑面积（㎡）

68120.8㎡

见“3.6秩序维护服务”

需保洁面积（㎡）

40142㎡

见“3.4保洁服务”

地面

地面各材质及总面积（㎡）

环氧地坪总面积1000㎡、瓷砖总面积37310㎡、天然大理石总面积200㎡、地胶板总面积450㎡

见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”

会议室

室内设施说明

会议桌3张、会议椅110把、投影机2个、话筒20个等。

见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”

会议室数量（个）及总面积（㎡）

5个，330㎡。

见“3.4保洁服务”

报告厅

室内设施说明

会议桌13张、会议椅400个、话筒8个，音响6套等。

见“3.4保洁服务”

报告厅数量（个）及总面积（㎡）

3个，1200㎡。

见“3.4保洁服务”

卫生间

卫生间数量（个）及总面积（㎡）

68个卫生间（南市、砂山、南宁校区）3400㎡。

见“3.4保洁服务”

垃圾存放点

各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）

2个，45㎡。

见“3.4保洁服务”

车位数

地下车位数

47个。

见“3.6秩序维护服务”

地面车位数

60个。

见“3.6秩序维护服务”

车行/人行口

车行口

5个。

见“3.6秩序维护服务”

人行口

7个。

见“3.6秩序维护服务”

设施设备（可另行附表）

电梯系统

电梯6部（南市2部、砂山2部、沈北2部）

见“3.3公用设施设备维护服务”

空调系统

水冷空调系统2套（南市、砂山校区）多联式空调系统2套（南市、砂山校区）。

见“3.3公用设施设备维护服务”

采暖系统

地采暖、散热片，换热站采暖系统。

见“3.3公用设施设备维护服务”

给排水系统

给排水系统二次供水；潜水泵、集水井。

见“3.3公用设施设备维护服务”

消防系统

消防系统包括消防栓系统、应急照明控制器、灭火器，消防蓄水池。

见“3.6秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”

安防系统

安全双重防控体系、监控体系。

见“3.6秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”

照明系统

照明灯具。

见“3.3公用设施设备维护服务”

供配电系统

市政供电：高压相变4组、低压箱变5组，储备柴油发电机2套

见“3.3公用设施设备维护服务”

名称

明细

服务内容及标准

室外面积

31217.5㎡

见“3.4保洁服务”“3.6秩序维护服务”

绿化

1100㎡

见“3.4保洁服务”“3.5绿化服务”

垃圾站

2个

见“3.4保洁服务”

室外配电箱

5个

见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”

监控

512个

见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”

序号

服务内容

服务标准

1

整体要求

（1）物业公司独立承担本物业的一切管理责任，不得将本物业的管理责任转让给第三方。

（2）物业公司中标后必须向采购人提供书面完整的《项目管理标准》、《员工工作标准》、《工作管理制度》、《人员奖惩规定》，并征求采购人意见进行修改调整，不能提供完整材料，采购人可以拒绝物业公司入场。

（3）物业公司进场时，应对校区所有绿化植物进行备案，如因物业养护管理不当导致校区绿化损失时，由物业公司原位原样进行恢复。

（4）接受学校有关部门的监督、指导。每次物业履约验收时，接受学校相关部门审核。

（5）物业公司入场前，必须接受采购人对进场服务人员的身份确认，入场人员实际或公司实际不符合招标文件要求的，采购人有权拒绝中标物业公司进场，同时追究中标物业公司相关法律责任。物业公司对岗位人员必须先行考核，不得无条件沿用原有岗位人员。

（6）物业公司需每月最后一个周五以工作汇报会议方式进行工作小结和意见征询，并随时接受采购人的监督和指导。

（7）建立物业的管理服务档案，其中包括秩序维护档案、维修维护工作档案、保洁消杀档案、绿化工作档案和物业项目经理巡视检查档案，档案内容要符合采购人要求，并随时接受采购人检查。

（8）物业公司每年须为员工提供三套工作服装（春秋、夏季、冬季），三套服装均含上衣、裤子、腰带、鞋帽、水靴（保洁、绿化、维修）。如遇特殊天气对于室外作业应额外提供口罩、雨衣、防护服、靴子。

（9）物业公司需按岗位实际数量和需求，向员工提供相应的劳保用品（维修、绿化人员每月2副线手套、保洁人员每月2副塑胶手套、所有服务人员每月1袋洗衣粉）

（10）绿化服务所产生的垃圾、树枝必须及时清理，不得堆积，清运及处理费用由物业公司承担，绿化需无条件配合采购人绿化工程。

（11）维修服务需无条件配合采购人维修工程，遇有大型活动物业公司需无条件增派人员为采购人提供临时服务。

（12）对采购人的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如存在物业管理工作实际需要，须经采购人批准并审定费用预算后方可实施。

（13）物业公司承担物业所有从业人员的劳务费用，并为员工缴纳意外伤害等保险，并负担其工伤、意外伤害的补偿。

（14）采购人支付的物业费中，含有人员工资、服装费、绿化（服务、农药化肥、机械用油、绿化垃圾清运等费用）、伙食补贴、社会保险、管理费、税金、利润、保洁工具（用品）费、化粪池清掏、管道疏通等费用。采购人不再向物业公司支付与此相关的任何费用。

（15）物业公司每月需向采购人提供在学校服务物业在岗人员登记表，物业公司可在采购人同意的情况下调整人员，但不可减少人员。物业公司中标后，必须严格执行投标文件中的服务人数。

（16）物业公司的所有人员严格遵守采购人的保密制度，物业公司不得招聘曾有不良行为的员工。

（17）物业公司有义务完成校内临时性的其它工作。

（18）物业公司必须实施员工早中晚上下岗打卡签到制度，自备签到设备，物业员工必须严格遵守学校要求作息，其中物业经理工作12个月，在工作日每日7:30-11:30、13:00-17:00期间值岗，根据学校工作紧急需要随时在岗、每周7×24小时响应；秩序维护员工作12个月，全年每天24小时在岗（三班倒）；舍务人员工作10个月，在工作日每日24小时值岗（白班1人、晚班两班倒），其中白班8:00-16:30、晚班16:30-第二天早8:00、周日14:30-第二天早上8:00；保洁人员工作12个月，在工作日每日7:00-11:30、13:00-16:30都值岗，休息日和节假日倒班；绿化、电工和综合维修工服务人员工作12个月，在工作日每日7:30-11:30、13:00-17:00都值岗，休息日和节假日倒班，根据学校工作紧急需要随时在岗，每周7×24小时响应。以上人员服务采购人可根据实际情况适时调整。如遇特殊情况物业公司须无条件安排人员到岗，物业公司不得擅自减员，如有请假、迟到等不能按时到岗情况必须在提前一天通知采购人，并安排顶岗人员，如未通知采购人或出现空岗漏岗问题，按中标总额千分之一处罚，直接从当月物业费中扣除，由此所造成学校的安全责任事故，则由物业公司全部负责；如有员工离职，物业公司必须在3天内招聘人员，招聘期内安排专人顶岗，如未安排顶岗出现空岗漏岗问题，按中标总额千分之一处罚，直接从当月物业费中扣除，由此所造成学校的安全责任事故，则由物业公司全部负责。物业公司负责向采购人随时提供员工上下班打卡签到情况。

（19）如因物业公司管理不当或物业人员操作过失造成操作人员本人及他人伤害、死亡或设施、设备损失的，物业公司要承担全部责任。

（20）物业公司必须严格按照《劳动合同法》依法用工，中标服务期内不得以任何理由拖欠服务人员工资。

（21）物业公司服从并配合学校假期、法定节假日安排，不得索要额外费用。

（22）物业公司需根据学校卫生防疫需求，制定详细消杀作业标准及方法，并具体实施。

（23）物业服务期间，学校不免费提供值岗人员的餐食，若值岗人员在学校就餐则参照学校餐费标准执行。

2

信报服务

（1）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。

（2）及时投送或通知收件人领取。

（3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。

3

服务热线及紧急维修

（1）设置24小时报修服务热线。

（2）紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

序号

服务内容

服务标准

1

主体结构、围护结构、部品部件

（1）每周度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。

（2）每周度至少开展1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。

（3）每周至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。

（4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。

（5）建筑物装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。

（6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。

序号

服务内容

服务标准

1

设备机房

（1）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。

（2）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。

（3）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。

（4）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。

（5）安全防护用具配置齐全，检验合格。

（6）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。

2

给排水系统

（1）遇供水单位限水、停水，按规定通知采购人。

（2）每月至少开展1次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。

（3）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。

（4）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视1次。每年至少养护1次水泵。

3

供配电系统

（1）建立24小时运行值班监控制度。

（2）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。

（3）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。

（4）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。

（5）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。

4

照明系统

（1）外观整洁无缺损、无松落。

（2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。

（3）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。

5

采暖系统

（1）定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。

（2）负责暖气片、阀门龙头等新装布置及旧装拆除、日常维修更换及管线的跑、冒、滴、漏的维修。

（3）做好供暖前检查等相关准备工作。

（4）暖气片上水前，提前通知采购人。

（5）供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。

（6）根据天气情况适时调节供暖设备运行工况，节约能源。

序号

服务内容

服务标准

1

基本要求

（1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。

（2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。

2

办公用房区域保洁

（1）工作日学校校园建筑物内公共卫生间、电梯、车库、校园内宣传栏、砂山八楼报告厅、南市校区综合楼二楼展厅玻璃、砂山地下食堂公共区域、教工活动室等全天候卫生清洁，南宁校区公共卫生间、公共区域。

每日垃圾收集、清运工作。

（3）定期进行公共区域卫生消杀。

（4）休息日、节假日、寒暑假对学校公共区域、会议室、报告厅、一楼正厅门窗、公共卫生间、电梯、车库、校园内宣传栏、南市和砂山两校区报告厅、南市校区综合楼二楼展厅玻璃、砂山地下食堂公共区域、教工活动室等全天候卫生清洁。

（5）休息日、节假日、寒暑假校园人行通道 、车位的除雪。

（6）学校承办技能大赛等大型活动赛场、会场及重要检查活动的卫生服务工作。

（7）校园内特殊区域（含保洁人员休息室）或临时性区域的清洁。

3

服务标准

（1）电梯厢内地面要保持无污迹、无杂物、无纸屑，每天清洁四次；壁面、电梯门、控制面板要保持明净、光洁、无污迹、无指印； 垃圾箱及时清理。

（2）工会活动室物品摆放有序、地面清洁。

（3）多功能报告厅桌椅、地面、门窗明亮整洁。

（4）公共区域卫生无杂物、干净整洁。

（5）会议室内的地面、门窗、沙发等保持无污渍、无水印、无杂物，保证明亮清洁。

（6）卫生间大小便器要保持内外光洁、无积垢、异味；洗手盆、拖布池、台面、镜面、门及标牌内外要保持光洁、无积垢、无异味、无斑点、无积水；垃圾桶、纸篓及时清倒，外表保持干净、无积垢、异味；地面、地漏、门口地垫保持光洁、无污迹、无杂物、无脏物、无积水、无积尘确保随时清洁；墙面保持光洁、无污迹、无脏物、无积尘、无蜘蛛网确保随时清洁、干净彻底。

（7）卫生消杀严格执行消毒液配比标准，消杀彻底做好记录。

（8）宣传栏无灰尘，发现坏损及时汇报。

（9）校园内除雪及时，确保人行通道畅通。

（10）大型活动及迎检服务期间，保洁工作认真负责，卫生服务质量高。

（11）校园内特殊区域（含保洁人员休息室）或临时性区域的清洁及时彻底。

序号

服务内容

服务标准

1

绿化、电工和综合维修工基本要求

（1）制定工作制度及工作计划，并按照执行。

（2）做好服务工作记录，填写规范。

（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。

2

绿化养护服务要求及标准

（1）定期对校区绿植进行保养维护，包括修型、除草、杀虫、病害、冬季保温等。入冬前重点树木刷石榴合剂，校区绿植生长正常，生长达到该树种该规格的平均生长量。树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶；被啃咬的叶片最严重的每株10％以下；有蛀干害虫的株数在2％以下；介壳虫危害较轻；树木缺株在4％以下；树木基本无钉栓、捆绑现象。绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死株和干死枝，有虫株率在10％以下；草坪覆盖率达到90％以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草；宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在5％以下。绿化生产垃圾、修剪掉树枝能及时清运。

（2）水池水面定期清理，无枯枝落叶、水质清洁。

（3）雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。

（4）恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。

3

电工服务要求及标准

（1）服务标准：电工对校内电器设施设备线路进行维修保养，检查维护，及时更换损坏的照明灯具和开关等电器设备，清洁照明器具卫生；检查玻璃灯罩有无破损、金属灯架有无松脱现象、灯口、灯栅有无损坏；检查外观是否完好，有无异常响声和异味；检查灯具的亮度，照度均匀度、眩光度、频闪度的变化和供电电压等情况；检查开关是否灵活，正常，有无松脱、破损等现象；检查电器设备进线绝缘性能，接头是否牢固、接触是否良好，有无破损、漏电、短路、烧焦、过热等现象；清理机房卫生，保持水泵设备房、排污泵机体卫生清洁；观察电压、电流，水位、水压等指示是否正常，运行时有无异声、异味。

4

综合维修工服务要求及标准

服务标准：对校内设备、设施进行维修保养；对校内门窗、教学用具、照明设施、上下水、供暖系统、墙体路面、二次供水泵房、换热站等进行日常巡检巡查，发现问题及时处理并上报，同时做好维修保养记录；定期做好化粪池清掏、管道疏通等工作。

序号

服务内容

服务标准

1

基本要求

（1）建立秩序维护员服务相关制度，并按照执行。

（2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。

（3）配备秩序维护服务必要的器材。

2

秩序维护员具体要求及服务标准

（1）全面负责学校校园内治安巡逻，落实防火、防盗、防爆炸、防破坏、防毒等治安防范措施；

（2）实行校区封闭式管理，落实校门进出人员的检查登记，维持校园内安全稳定；

（3）实行24小时巡逻制度，及时发现和消除各种安全隐患，对校内突发事件，及时报告并妥善处置；

（4）发现可疑人员及公共设施损坏等情况，采取有效措施并及时报告；

（5）负责维护校门口治安秩序和交通秩序，及时清理校门口逗留人员、摊贩和车辆，保证校园安全；

（6）严格落实车辆管理要求，指挥准入车辆行驶路线、控制车速、按位停放；

（7）严格落实校外车辆登记制度，未经批准校外车辆禁止进校，批准进校车辆应安排有序停放；

（8）严格落实来访人员询问、登记、联络接待等要求；

（9）阻止无关的外来人员进入到校园，及时妥善处置寻衅滋事人员；

（10）负责安全监控设备、消防设备使用和及时报修；

（11）熟练掌握安保防控设备的使用；

（12）对发生在校园及周边200米内的刑事及治安案件，及时报告当地派出所，采取措施保护现场，并配合公安机关工作；

（13）在岗期间标准着装，言谈举止文明规范，待人接物礼貌热情；

（14）协助学校开展大型活动的安全保卫、车辆疏导等工作；

（15）认真执行学校的相关制度及要求，完成学校交办的其他工作任务。

序号

服务内容

服务标准

1

基本要求

（1）建立舍务服务相关制度，并按照执行。

（2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。

2

服务标准

（1）每天认真详实地填写好寝室日志、点名簿，做好班主任巡寝情况的记录。

（2）负责寝室内的卫生消毒通风工作，并填写消毒通风记录。每天寝室需消毒通风2次。

（3）每天对宿舍楼内进行安全巡视，及时发现宿舍区域内的消防安全隐患。检查宿舍内有无刀具、棍棒等伤人器械及违禁品，和其它安全隐患，做好寝室安全检查记录并将问题及时上报相关部门。

（4）寝室管理材料及时整理归档，期末统一上交到学生发展中心。

（5）严把宿舍大门，严禁外来人员进入宿舍。

（6）具备应急处置能力及消防逃生等知识，配合学生发展中心进行消防演练等工作，出现火灾等重大问题，能进行应急处置。

（7）寝室钥匙不外借，不委托他人代为保管。

（8）准时开关寝室大门、熄灯。

（9）对所负责楼层的学生内务、卫生检查及督促到位，保证寝室及走廊、楼梯卫生整洁、无明显杂物或污迹。

（10）每日负责带领舍委会学生干部根据《学生寝室评分标准》对各寝室进行检查评分，公布检查结果，并填写舍务评比日汇总表。

（11）做好晚间纪律管理，确保宿舍晚自习质量及寝室纪律达到学校要求。

（12）关注学生思想情绪变化，发现安全问题，及时向学校报告，并做好疏导。

（13）处理好夜间学生生病等突发事件，并及时通知班主任老师和家长，必要时需带生病学生去医院就医。

（14）配合专业系管理和考核舍务学生干部。

（15）负责新入住学生接待工作。

部门职能

岗位

同时在岗人数

岗位所需总人数

备注

服务中心

项目经理

1

1

要求：服务12个月，工作日每日7:30-11:30、13:00-17:00期间值岗，根据学校工作紧急需要随时在岗、每周7×24小时响应。年龄55周岁以下，大专及以上学历（上岗前核验相关证明材料），身体健康，责任心强，沟通能力强，政审合格，业务水平高，吃苦耐劳，具有3年以上综合物业管理经验和工作协调能力；具备制定管理计划、目标、绩效考核办法的能力。主要负责上述6个校区秩序维护服务、舍务服务、保洁服务、绿化服务、运维服务等管理工作，负责建立员工档案、监督、管理工作。承担所有校区沟通、协调、汇报、管理等工作。负责上报辞退和新招员工信息、员工考勤、员工培训、回访、检查等工作。负责24小时与学校后勤负责人沟通，协调重大活动项目中的物业服务，及时向采购人提出有关合理化建议。

秩序维护员

秩序维护员

4

12

要求：男，年龄60周岁以下。服务12个月，全年每天24小时在岗（三班倒）。身体健康，熟悉学校物业秩序维护工作，五官端正，气质较好，身体健康，无精神疾病，政审合格，责任心强。具备基本的秩序维护知识与实践技能，果断、冷静、机智、得体处理一般性治安问题。

运维服务人员

电工

2

2

要求：男性、年龄60周岁以下，身体健康，其中高压电电工1人、低压电电工1人。熟悉运维工作，吃苦耐劳，服从管理，持特种作业操作证（电工）上岗（上岗前核验相关证明材料），具有独立工作能力。负责变电设施的日常值班和相关系统维修维护，并参与综合维修工作。工作日每日7:30-11:30、13:00-17:00都值岗，休息日和节假日倒班，根据学校工作紧急需要随时在岗，每周7×24小时响应。

综合维修工

2

2

要求：男性、年龄60周岁以下，身体健康。五官端正，气质较好，身体健康，无精神疾病，政审合格，责任心强。工作12个月，工作日每日7:30-11:30、13:00-17:00都值岗，休息日和节假日倒班，根据学校工作紧急需要随时在岗，每周7×24小时响应。

绿化员工

2

2

要求：男性、年龄60周岁以下，身体健康。五官端正，气质较好，身体健康，无精神疾病，政审合格，责任心强。工作12个月，工作日每日7:30-11:30、13:00-17:00都值岗，休息日和节假日倒班，根据学校工作紧急需要随时在岗，每周7×24小时响应。

保洁服务

保洁班长

2

2

要求：女性，60周岁以下，身体健康，吃苦耐劳，有一定组织能力，责任心强，熟练掌握各种材质的保洁、保养知识和注意事项及操作标准。工作12个月，工作日每日7:00-11:30、13:00-16:30都值岗，休息日和节假日倒班。

保洁员

11

11

要求：女性，60周岁以下，身体健康，吃苦耐劳，服从管理，责任心强，熟练掌握各种材质的保洁、保养知识和注意事项及操作标准。工作12个月，工作日每日7:00-11:30、13:00-16:30都值岗，休息日和节假日倒班。

舍务服务

舍务员工

8

16

要求：服务10个月，在工作日每日24小时值岗（白班1人、晚班两班倒），其中白班8:00-16:30、晚班16:30-第二天早8:00、周日14:30-第二天早上8:00。男生寝室：60周岁以下；女生寝室：60周岁以下女性；身体健康（无高血压、心脏病、传染性疾病、精神疾病等）。着装整洁、大方，仪态端庄、得体，符合舍务管理员身份。能够通过书面和口头形式进行有效表达，并产生积极效果，善于倾听，有效反馈。具有团队合作意识，能与其他舍务管理员融洽相处、相互配合，服从舍务主任指挥，配合学校工作，严格执行学校的管理制度，不找理由、不打折扣，恪尽职守。有教育管理经验。