一、项目基本情况
1、明细表：
项目名称
狮山镇小塘社区村级工业园改造项目
项目类型
项目地块的土地整理和开发建设
项目地点
###市南海区狮山镇小塘社区，北至庄边村、东###路、南至罗岗村、西至小塘工业大道
合同履行期限
市场改造主体自签署《土地改造和开发协议》之日起3年内，需完成项目地块土地达到协议出让条件前一切工作。
竞投人资质要求设置准入条件
1．竞投人必须是在中华人民共和国境内注册并合法运作及有效存续的企业法人机构。除竞得人###市南海区狮山镇内已注册的独立企业法人且竞得项目地块后以自身名义整理和开发本项目地块的情形外，其他竞得人必须###市南海区狮山镇内成立全资独立的项目企业法人整理和开发本项目地块，并在申请竞投前明确拟成立企业法人的股东名称及出资份额，到工商行政管理部门办理企业名称自主申报，取得企业名称自主申报告知书。竞得人应在竞得本项###市场改造主体资格之日起3内取###市南海区狮山镇内的企业法人营业执照并以企业法人的名义与项目地块的土地权属人签订《土地改造和开发协议》。
2．本项目竞得后不得转让。
3．本项目不接受联合体报价。
注：如竞投人提供资料经核实为虚假资料，土地权属人有权取消竞投人的竞投资格，竞投人已缴纳的竞投保证金不作退还。
面积
整理面积********亩，改造面积********亩
竞投保证金
人民币1500万元（2025年2月13日17时00分前）
竞投起始价
********万元
注：本项目地块通过公共资源交易平台以公开交易的方式选取项###市场改造主体，###市场改造主体按要求分别完成项目地块的土地整理和开发建设###市场改造主体需对土地权属人进行“货币补偿+物业补偿”，本项目地块以土地权属人货币补偿款叫价最高者为项###市场改造主体，物业补偿面积与返租租金不参与竞价）。
竞投标准：
********、竞投标的：项###市场改造主体资格。
********、竞投起始价： ********万元。
********、竞投幅度：1%/次，即********万元/次。
********、竞投保证金： 1500万元。
********、竞投人一经应价，不得反悔，否则所缴竞投保证金不予返还。主持人重复报出该应价，经三声报价仍无人再应价时，便可确定以该最高应价成交，而该应价的竞投###市场改造主体。
2、项目地块概况
********、项目地块位###市南海区狮山镇小塘社区，北至庄边村、东###路、南至罗岗村、西至小塘工业大道，改造面积********亩，计划“集转国”的地块面积约********亩，其中协议出让工业用地面积约********亩，无偿向政府移交公益性用地面积约********亩（含防护绿地、供应设施用地、区域交通设施用####路用地等），无偿移交夹心地（工业用地）约********亩；计划保留集体使用的工业用地面积约********亩（简称“集体留用地块”）（上述地块面积最终以自然资源部门核准批复的面积为准，集体留用地块最终位置待项目地块控规法定后由小塘经###市场改造主体商定）。
********、完善用地手续情况
项目地块改造面积********亩，其中集体土地********亩，国有土地********亩。
1.所有权证情况：项目地块内集体土地已全部完成所有权登记，证载所有权人为小塘经联社，证载面积为14.********公顷（折合********亩），本项目地块压占面积********亩；
2.使用权证（历史批文）情况：项目地块内已经办理土地使用证（历史批文）的土地面积约********亩，其中国有划拨使用权证面积********亩、集体使用权证面积********亩、历史批文面积********亩，土地使用权人（用地单位）为小塘经联社###市南海区狮山镇小塘社区沙园股份经济合作社（简称“沙园经济社”）###市南海区狮山镇小塘社区沙二股份经济合作社（简称“沙二经济社”）###市南海区狮山镇小塘社区鹤一股份经济合作社（简称“鹤一经济社”）###市南海区狮山镇小塘社区鹤二股份经济合作社（简称“鹤二经济社”），其中沙园经济社、沙二经济社、鹤一经济社和鹤二经济社已表决同意将纳入改造项目地块范围的土地权属变更至小塘经联社名下并全权委托**事项；项目地块内未办理土地使用权证的土地面积约********亩。
********、现状建筑及使用情况项目地块租约情况
项目地块涉及租赁合同26份，租赁面积约********亩，建（构）筑物面积约12万平方米（实际面积以测绘结果为准），其中租赁合同最长租期至2034月3。
********、“三旧”改造标图建库情况
项目地块范围内已纳入“三旧”改造标图建库范围的土地面积约********亩，未纳入标图建库面积约********亩，未纳入“三旧”改造标图建库区域符合《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）》（粤自然资函〔2021〕935号）文件标图入库要求，须在单元计划完成后进行补充入库。
********、土地利用规划情况
项目地块的土地利用总体规划涉及城镇建设用地区约********亩、村镇建设用地区********亩、交通用地区约********亩、一般农地区约********亩、未利用地区约********亩。项目地块符###市南海区国土空间总体规划，均在城镇开发边界内，用地用海分类为城镇建设用地、区域基础设施用地。项目地块第二次土地利用调查涉及村庄约*******###路用地约*******###路用地约********亩、坑塘水面********亩、裸地********亩，第三次土地利用调查涉及建制镇约*******###路用地约*******###路用地约********亩。
********、项目地块控规情况
项目地块位于###市南海区狮山镇小塘城区及扩展区NH-F-45-05管理单元控制性详细规划》范围，本项目地块现状规划用地性质为教育科研用地、工业用地、商业用地和工业用地等。目前，狮山镇正在办理本项目地块所在控规单元的规划修编申报工作，项目地块规划主导功能为一类工业用地，项目用地规划情况最终以政府出具的意见及规划条件为准。
********、小塘经联社正在对协议出让范围工业用地（********亩）办理产业用房分割销售申请，具体申报结果以政府批复为准。
3、土地权属人补偿
土地权属人根据###市南海区人民政府办公室关于印###市南###市更新（“三旧”改造）实施办法的通知》(南府办〔2019〕9号)等“三旧”改造政策可获得协议出让土地补偿（除特殊说明外，本方案所述金额均为人民币）。
土地权属人拟采用“货币补偿+物业补偿相结合”的形式收取村集体协议出让土地补偿。项目地块土地权属人拟获得的村集体土地出让土地补偿项目如下：
********土地权属人可获得的最低货币补偿金额为人民币********万元（最终金额以竞投成交金额为准）。
********土地权属人可获得的物业补偿总建筑面积不少于********万平方米（以下简称“集体留用物业”），以上集体留用物业###市场改造主体出资在项目内集体留用工业地块上建设，建设工程总造价不低于2000元/平方米（已包含报建、设计、造价审核、施工、绿化工程、竣工验收、办理不动产权证及税费等全部开发建设相关费用），上述集体留用物业面积涉及的宗地面积、规划容积率等数据均以政府相关职能部门及最终规划报建指标为准；集体物业实际建筑面积以土地权###市场改造主体商定并以自然资源部门批准实施的建设方案数据为准。
4、投资强度要求
市场改造主体在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起六年内，需确保在项目用地范围内所有企业的固定资产投资强度不低于500万/亩(投资强度=固定资产总投资÷项目总用地面积，项目总用地面积以规划条件约定的工业功能规划用地面积为计算基数)，固定资产总投资包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资，但不包括土地出让价款等（以有资质的第三方审计师事务所或会计师事务所出具的报告等审核文件为准）。
###市场改造主体须同意由狮山镇人民政府或其指定单位作为监管方进行监管（具体监管内容以本项目监管协议约定为准），并向监管方提交有资质的第三方审计师事务所或会计师事务所出具的报告等审核文件。若固定资产投资总额未达到上述标准的###市场改造主体###市场改造主体自收到违约通知书后3内，按照实际差额部分占约定固定资产投资总额的比例，向监管方指定单位支付相当于同比例本宗地国有建设用地使用权出让价款的违约金。
5、产出强度要求
市场改造主体在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起八年内需确保至少其中一个完整自然年的产出强度不低于人民币20万/亩，并且八年内连续五个完整自然年累计产出强度不低于100万元/亩。上述产出强度，指的是注册登记地在项目用地范围内的所有企业在单位土地面积的年税收额，产出强度=项目年税收总额÷项目总用地面积（项目总用地面积以规划条件约定的工业功能规划用地面积为计算基数）。项目年税收总额特指工业生产中产生的税收，仅为增值税(含免抵)和企业所得税，不包括土地交易、房产交易等产生的相关税费（以南海区税务部门开具的完税证明及委托**会计师事务所出具对应的专项审计报告为准）。
本项###市场改造主体须同意由狮山镇人民政府或其指定单位作为监管方进行监管（具体监管内容以本项目监管协议约定为准），并向监管方提交由税务部门开具的考核期内的完税证明。若纳税总额未达到上述税收标准的###市场改造主体###市场改造主体自收到违约通知书后三十日内，向监管方指定单位缴纳违约金，违约金额为实际纳税额与约定纳税额的差额。
6、如项目协议出让工业用地的产业用房分割销售申请获得区政府批复，则本项目地块的投资强度及产出强度要求以区政府批复为准。
7、项目要求
市场改造主体在项目整体竣工之日起五年内，引进或培育的规模以上工业企业不少于5家。上述企业以在本项目地块作为注册地址的商事登记注册信息为引入的审核依据。
市场改造主体须同意由狮山镇人民政府或其指定单位作为监管方对上述事项进行监管（具体监管内容以本项目监管协议约定为准），若在规定内引进或培育企业数量未达上述要求的###市场改造主体###市场改造主体自收到违约通知书后三十日内，向监管方指定单位缴纳违约金，标准是每少一家规模以上工业企业的违约金为人民币100万元。
8、本项目地块交易的详细事宜请查看交易方案第三部分：###市南海区狮山镇小塘社区村级工业园改造项目公###市场改造主体方案》及附件。
二、竞投注意事项
1、出现下列情形之一，竞投保证金全额不予退还且地块权属人有权追讨竞投人造成第二次竞价的差额：
（1）竞投人相互串通竞投的；
（2）竞投人采用不正当手段竞得该项目地块的；
（3）竞投人提供虚假材料或虚假情况的；
（4）竞投人竞得该项目地块后反悔的（包括拒绝签订《成交确认书》、拒绝签订《土地改造和开发协议》、无缴交履约保证金）；
（5）其他法律、法规规定的情形。

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